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Architecte

ARCHITECTE , CONSTRUCTEUR OU MAITRE D’OEUVRE.

Un projet de construction nécessite la plupart du temps le soutien d’un professionnel expérimenté. 3 choix s’offrent alors à vous: le constructeur, le maître d’oeuvre ou l’architecte. Mais comment faire le bon choix parmi tous ces professionnels? Quelles sont les forces et les faiblesses de chacun? Voici quelques pistes pour déterminer quel est le professionnel qui répondra le mieux à vos attentes.

La conception par un architecte

Vous allez rester longtemps dans votre maison, espérons-le. Pour cette raison, le critère de la qualité de conception est fondamental, car il impacte en permanence sur votre confort quotidien.

Le constructeur

Au niveau de la conception des maisons, le cas du constructeur est assez particulier. En effet, en règle générale, le constructeur propose des maisons « catalogues » dont la conception a été étudiée avant la demande du client. Les constructeurs construisent ainsi beaucoup de logements dans une logique de standardisation (pour gagner du temps et baisser les coûts). La structure du bâti n’est donc (la plupart du temps) pas modifiable. Par contre, les plans intérieurs peuvent être modifiés afin que le client y trouve son compte. Cependant, cette démarche se fait souvent à l’initiative du client et l’étape de conception semble bien souvent un peu baclée. Il n’est pas rare de voir des maisons avec des baies vitrées orientées plein nord. Dans ce cas, la maison du catalogue a simplement été posée sur le terrain sans aucune réflexion préalable, le but étant de construire au plus vite.

Attention cependant, tous les constructeurs n’ont pas ce genre de pratiques, certains s’inscrivent clairement dans une architecture bioclimatique, mais ils sont plutôt rares. Pour vous faire une idée précise, il suffit de vous promener dans les lotissements (en construction ou non) en plein après-midi quand le soleil est plein sud. Si les baies vitrées sont inondées de soleil sur toutes les maisons du constructeur, la conception a été soignée. A l’inverse, si vous trouvez des garages orientés plein sud, passez votre chemin sans hésiter. Pour aller plus loin, consultez nos astuces pour dessiner des plans de maisons cohérents et économiques.

Le maître d’œuvre et l’architecte

On peut considérer que le maître d’œuvre et l’architecte s’adaptent à vos souhaits pour vous faire la maison de vos rêves. Ainsi, la maison peut prendre plusieurs formes et les plans intérieurs sont totalement sur-mesure. Malgré cela, il n’est pas évident que ces professionnels adaptent l’implantation de la maison à la course apparente du soleil. Il vous convient encore une fois de vérifier si les principes du bioclimatisme sont respectés. On concèdera un petit avantage à l’architecte sur ce point. En effet, devenir architecte est un parcours du combattant: 5 ans d’études sanctionnées par un diplôme d’état. On peut alors estimer qu’un architecte s’orientera plus systématiquement vers une architecture bioclimatique. Voir l’exemple d’une maison d’architecte RT 2012 avec une architecture bioclimatique. Attention cependant, les architectes n’ont pas le monopole du bioclimatisme et heureusement. Le bioclimatisme n’est pas une affaire de personne, mais de bon sens et de conviction. On notera enfin qu’au delà de 150 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, le recours à un architecte est obligatoire.

Conclusion: Quel professionnel choisir pour la conception?

Au niveau conception, si vous recherchez un produit plutôt « standard », vous pouvez vous diriger vers un constructeur. Pour une construction plus personnalisée, penchez plutôt vers un maître d’oeuvre ou un architecte. Attention, il existe aussi des constructeurs qui proposent une démarche totalement personnalisée, mais cela ne reflète pas la tendance générale. Dans tous les cas, il vous appartient de vérifier si le professionnel propose une architecture bioclimatique. Un professionnel qui veut vous vendre une maison sans connaître votre terrain (et son orientation), n’est pas sérieux.

La relation avec votre interlocuteur

Abordez sa construction sereinement, c’est également un point crucial. Quel contact les différents intervenants proposent-ils?

Le constructeur

Encore une fois, le constructeur se distingue des autres professionnels de la construction. En effet, vous avez dans un premier temps affaire à un commercial dont le métier est de vous vendre une maison et si possible rapidement (avant ses nombreux concurrents). A noter que bien souvent, le commercial touche une prime sur cette vente. Il s’occupe également de la partie « conception », ce qui explique que celle-ci soit parfois trop rapide. Une fois un compromis trouvé sur la maison, le commercial vous fait signer un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) qui inclut un prix global, ferme et définitif. En contrepartie, vous n’avez pas accès aux devis des entreprises et vous ne les choisissez pas. Combien coûte chaque élément de votre maison, quelle est la marge du constructeur? Vous ne le saurez jamais, car le constructeur n’est pas tenu de vous le signifier. Cette approche plutôt « opaque » pourra donc en rebuter certains. A titre d’exemple, pour cette maison de constructeur, le jour de la signature du contrat alors que le client était réticent, le commercial a été capable de baisser le prix de 3000€ dans un climat assez tendu. Après la signature du contrat, c’est un conducteur de travaux qui vous accompagnera pour suivre votre chantier jusqu’à la remise des clés. Vous ne reverrez plus le commercial dont le travail de vente est terminé.

Le maître d’œuvre et l’architecte

Ici, votre premier interlocuteur est directement un professionnel du bâtiment qui vous accompagnera de A à Z. Il vous parlera du prix bien sûr, mais aussi de votre projet de vie pour concevoir une maison à votre image. Le maître d’oeuvre ou l’architecte vous propose ensuite un avant projet sommaire, c’est à dire une ébauche de votre future maison. Ces plans provisoires sont ensuites retravaillés pour atteindre le compromis idéal. Vous signez alors un contrat de maîtrise d’oeuvre. Après, un appel d’offres auprès des entreprises est lancé et vous avez accès à tous les devis. C’est vous qui choisissez vos entreprises avec l’aide du professionnel. Vous savez exactement où se trouve chaque centime d’euros investi dans votre maison. En bref, tout est transparent. Il n’est pas question ici de pouvoir baisser le prix de la maison le jour de la signature du contrat. 

Résultats: la qualité de la relation

Si vous acceptez une certaine opacité dans la relation en contrepartie d’un prix ferme et global, vous pouvez choisir un constructeur. En revanche, si pour vous la transparence du prix et des entreprises choisies est indispensable, vous opterez pour un architecte ou un maître d’oeuvre.

Le prix

Peu importe le professionnel que vous choisirez, une maison RT 2012 se chiffre en général autour de 1300€ à 1700€ du m² en fonction des matériaux choisis et des prestations demandées. En appliquant quelques règles de conception, il est aisé de faire baisser significativement le prix de sa maison. Cela dit, il existe quand même des différences notables au niveau de l’approche du prix.

Le constructeur

Des prix intéressants à la base…

D’une part, le constructeur a des prix intéressants, car il tire profit de 2 phénomènes:

La standardisation: Proposer des maisons standards permet d’éviter des frais importants de conception pour chaque habitation créée et d’aller vite sur cette étape pour vendre toujours plus.

La vente « en gros »: Du fait ce cette politique de vendre « en masse », le constructeur est en position de négocier les prix des matériaux et des systèmes auprès des fournisseurs. Par exemple, de base, il choisit la même porte d’entrée pour tous ces logements et peut donc tirer les prix vers le bas en commandant des centaines de portes identiques.

… qui peuvent s’alourdir rapidement

On pourrait alors se dire que le constructeur est le professionnel le moins cher, mais il faut aussi tenir compte de plusieurs paramètres qui vont en parallèle alourdir le budget:

La personnalisation des maisons: Du fait de la standardisation, dès que le client s’écarte du modèle proposé par le constructeur, les prix flambent rapidement. Par exemple, si vous voulez changer la porte d’entrée standard en une porte plus personnelle, une plus-value importante vous sera facturée.

La rémunération du commercial: Le commercial est la pierre angulaire de ce système. En effet, il doit vendre le maximum de maisons et le plus vite possible, pour toujours viser ces 2 objectifs: standardisation et vente en masse. Ce commercial est bien souvent rémunéré en partie par des primes en pourcentage sur la vente de la maison, ce qui alourdit mécaniquement le budget. Cela explique également pourquoi la conception n’est pas forcément le point fort du constructeur.

Le contrat à prix ferme et définitif: Le CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) implique un prix ferme et définitif. C’est à dire qu’une fois le prix signé dans le contrat, celui-ci ne peut plus être modifié quelles que soient les raisons, sans l’accord des 2 parties (le client et le constructeur). Par exemple, le contrat prévoyait une dalle sur terre plein pour la maison, mais le mauvais état du sol ne permet pas cet aménagement. Il faudra donc partir sur un vide sanitaire (surcoût de 3000-4000 €). Dans ce cas, il appartient au constructeur de payer ce surcoût seul. Un avenant sur un CCMI est illégal! Ne croyez pas cependant que cet ajustement soit gratuit… En effet, pour anticiper les aléas du chantier, le constructeur est obligé de gonfler son prix de départ pour éviter les mauvaises surprises. Cette pratique contribue alors à augmenter alors le prix total de la maison. Concernant la marge du constructeur, on trouve des chiffres de l’ordre de 20 à 30% du prix de la maison. Cela dit, ces chiffres ne sont pas vérifiables puisque le prix de la maison est global et opaque (vous n’avez pas accès au prix détaillé de la maison). En contrepartie, votre budget est totalement sécurisé puisque le prix signé ne peut plus être changé, sauf si le client en fait la demande. (Par exemple, il veut changer le revêtement de sol prévu dans le contrat initial. Changer après la signature du contrat n’est d’ailleurs pas conseillé puisque le constructeur sera libre de vous facturer le prix qu’il veut.)

Le maître d’œuvre et l’architecte

Un prix transparent

Le maître d’oeuvre et l’architecte ne bénéficient pas des bas coûts engendrés par les phénomènes de standardisation et de ventes en masse. En contrepartie, ils évitent les inconvénients. Il n’y a a pas d’intermédiaire à rémunérer (commercial) et vous pouvez ainsi personnaliser votre maison au juste prix. Concernant le contrat, il s’agit d’un contrat de maîtrise d’oeuvre différent du CCMI. En effet, celui-ci n’est pas ferme et définitif. Comprenez que les aléas de chantier seront à votre charge. Mais attention à ne pas tout confondre :

Le cas d’une malfaçon: Par exemple, un artisan a mal posé la cheminée alors que cette prestation était prévue dans son contrat, il lui appartient de rectifier la pose à ses propres frais. (Logique)

Le cas d’un oubli ou d’un imprévu: Par contre, dans le cas d’un oubli (par exemple, la dalle pour accueillir l’abri de jardin n’avait été prise en compte dans le chiffrage), ou d’un imprévu (il faut finalement faire un vide sanitaire, on ne peut pas faire la dalle sur terre plein) c’est au client de payer le surplus. En effet, ces prestations n’avaient pas été chiffrées au départ.

Y a t’il un risque financier? A part les aléas de chantier (qui sont pris en compte dans le budget prévisionnel), le contrat est très sécurisant. Les entreprises sont payées au fur et à mesure, après avoir effectuées les travaux. Une réservation de 5% est aussi bloquée jusqu’à la levée des réserves en fin du chantier.

Quelles marges pour le maître d’oeuvre et l’architecte?

Pour le maître d’oeuvre, on peut chiffrer sa marge minimale à environ 7% du montant HT des travaux. Par exemple, pour une maison à environ 120 000€ HT, la rémunération s’élèverait à 8400€ HT soit 10 080€ TTC.

Pour l’architecte, on peut chiffrer sa marge minimale à environ 9% du montant HT des travaux. Pour la même maison, il faudrait donc compter 10800€ HT soit 12 960€ TTC. Dans cette exemple, pour environ 3000€ TTC de plus, vous pouvez vous offrir les compétences d’un architecte duement validées par l’état.

Attention! Quelques nuances…

La marge des professionnels est un indicateur qui varie… Elle s’apprécie différemment selon les régions et les projets. En province, on trouve des architectes qui travaillent très consciencieusement pour moins de 10%. En région parisienne, cette marge n’est pas possible. Pour la taille des projets, un montant forfaitaire sera plus adapté pour les petits projets qu’une rémunération en pourcentage.

Des pièges à contourner!

Il existe un biais dans la marge « transparente » des professionnels: les rétro-commissions. De quoi s’agit-il? Votre professionnel vous recommande fortement des entreprises avec lesquelles il travaille souvent (et donc censées être « les meilleures »). Attention, il se peut alors que le professionnel touche de l’argent (une commission) sur les devis que vous signez avec ces « partenaires ». Cela fait artificiellement baisser la marge globale de l’entrepreneur, mais pas le coût pour le client (puisqu’indirectement, vous payez davantage votre entrepreneur). En ce sens, l’appel d’offres (demander des devis à au moins 3-4 entreprises) reste une étape indispensable. En plus de baisser les coûts (en écartant certains devis improbables) avec une mise en concurrence, il permet au client de choisir en toute transparence.

Hélas, il existe aussi des biais dans cet appel d’offres. Les artisans locaux peuvent s’arranger entre eux pour se répartir le travail: « Tiens, je te laisse ce chantier, mais la prochaine fois, tu proposeras un prix plus élevé que le mien. » Il faut donc « élargir » son appel d’offres (aller jusqu’à 45minutes – 1heure du chantier)

Le suivi de chantier

Un accès au chantier différent

Avec un constructeur, la signature d’un CCMI inclut d’office le suivi complet de votre chantier. Par contre, vous devez demander au constructeur l’autorisation pour l’accès au chantier et vous ne pouvez pas intervenir directement auprès des artisans qui construisent votre maison. Ces derniers sont bien souvent les sous-traitants du constructeur, qui reste leur donneur d’ordre jusqu’à la livraison. Dans les faits, il reste possible de « subtiliser » des clés sur le chantier (porte garage, baie vitrée) sans que cela soit officiel.

Avec un architecte ou un maître d’oeuvre, vous aurez les clés de votre maison et accès au chantier quand vous le souhaitez. Pour que le suivi de chantier soit assuré par ce professionnel, il faut signer un contrat en « mission complète » ce qui est fortement recommandé. Suivre le chantier est un travail complexe, il faut maitriser le vocabulaire technique des différents corps de métier et communiquer avec les artisans le plus clairement possible lors des réunions de chantier. Les interactions entre les artisans sont nombreuses et un chantier sans imprévu n’existe pas ! Le professionnel est logiquement bien plus expérimenté que vous et peut, dans une certaine mesure, « anticiper » le déroulement du chantier. Aussi, il réalise des contrats financiers avec les artisans. De fait, il a de l’autorité dans les décisions prises. En effet, si l’entreprise veut davantage de contrats avec le professionnel, il faut qu’elle réponde au mieux aux exigences de celui-ci. Enfin, en cas de pépins, le professionnel connait un réseau d’entreprises fiables et peut trouver un artisan en dépannage. Par exemple, cette maison d’architecte, suite à un malentendu, il a fallu faire une chape de ciment pour le rez-de-chaussée. Un « petit chantier », pas franchement intéressant pour un carreleur (1300€ TTC)… De par ses contacts, l’architecte a trouvé un artisan carreleur qui travaillait avec eux sur un autre chantier et qui a accepté de nous dépanner pour un prix raisonnable. (En contrepartie, il espère décrocher de nouveaux contrats avec l’architecte.)

Le déroulement chantier (identique pour tous les acteurs)

  • Le terrassement : Un bulldozer décaisse l’emplacement de la maison, du garage et des terrasses et stocke la terre sur le chantier.
  • La maçonnerie : Les fondations sont coulées (21 jours d’attente) puis viennent le vide sanitaire et la dalle béton (21 jours d’attente). Les murs maçonnés suivent, ou laissent place à une ossature bois.
  • La charpente ou ossature bois : Progressivement, la maison se protège de la pluie et les volumes se dessinent de plus en plus clairement.
  • La pose des menuiseries : Cette phase marque une étape importante : la mise  » hors d’eau/hors d’air » et donc la fin du  » gros œuvre ».
  • Isolation et test d’étanchéité intermédiaire : Dans le cadre de la RT 2012, un test d’étanchéité s‘assure de la bonne mise en œuvre de votre construction, sa réussite en fin de chantier est obligatoire.
  • Mise en place des cloisons intérieures : Vous vous projetez véritablement dans votre maison et identifiez clairement les différents espaces.
  • En parallèle du second œuvre : Intervention du groupe  » électricien, plombier, chauffagiste » Les commodités usuelles (WC, douche, électricité…) sont mises en place, la maison devient habitable !
  • Pose du carrelage : si prévue.
  • Test d’étanchéité final : La mise en conformité de la maison fait suite à la réussite de ce test (respect de la RT 2012).
  • Finitions : (Peinture, sol des chambres, cuisine…) La touche esthétique finale, apportée généralement par le client, pour faire des économies.

Le rôle du particulier dans le suivi de chantier : Avant l’ouverture du chantier, des précautions à prendre

Raccorder son terrain aux réseaux: Tout d’abord, vous allez devoir relier votre terrain aux différents réseaux: Eau, ERDF et télécom. Clairement, l’urgence est de faire arriver l’EAU sur votre parcelle. Les maçons, premiers intervenants sur votre chantier, ne pourront pas s’en passer (ou difficilement). Contactez votre fournisseur et comptez bien 6 semaines minimum entre votre demande et le raccordement effectif. Dans la foulée, prévenez également ERDF. Consultez notre article relatif aux démarches administratives et aux prix des raccordements.

Sécuriser son chantier: Vous devez ensuite protéger votre chantier des visiteurs malveillants car malheureusement, il peut y en avoir. (Cf. un imprévu chantier suite à une intrusion). Achetez donc quelques piquets ainsi que des cordes afin d’établir une clôture provisoire. Cela ne vous prendra guère plus d’une heure et vous aurez l’esprit plus tranquille. L’investissement ne sera pas vain puisque vous réutiliserez le matériel pour votre clôture définitive. Aussi, si ce n’est déjà fait, faites connaissance avec vos voisins. Cela vous permettra d’une part de partir sur de bonnes bases et d’autre part, d’avoir des « yeux » supplémentaires sur votre chantier. Si possible, transmettez-leur vos coordonnées en cas d’imprévus.

Une boîte aux lettres provisoire: Enfin, Dès l’ouverture du chantier, installez votre boite aux lettres. Vous pourrez ainsi commencer à faire tous vos changements d’adresse. Les nombreuses factures arriveront directement chez vous.

Pendant le chantier, un engagement facultatif mais conseillé

Si vous confiez le suivi de chantier à un professionnel, vous pouvez tout à fait le laisser tout gérer seul et vous appeler uniquement pour régler les détails. Cela dit, un projet de construction est aussi un projet de vie, dans lequel on peut vouloir s’investir. Vous l’aurez compris, votre engagement sera plus aisé en passant par un architecte ou un maître d’oeuve (nul besoin d’autorisation pour vous rendre chez vous).

Votre présence: Logiquement, plus vous passez régulièrement sur votre chantier, mieux vous êtes informé. Le professionnel ne se rendra sur les lieux au maximum qu’une fois par semaine. Lors de vos visites, prenez le temps de parler avec les artisans, ils pourront vous donner de précieuses informations (Qui est passé sur le chantier aujourd’hui ? Quand comptez-vous boucler votre partie ? Y a-t-il des imprévus ?…) Accessoirement, c’est aussi l’occasion de leur payer un verre et d’établir une bonne relation.

Avancement du chantier: Evidemment, profitez de vos visites pour constater l’avancement des travaux et prenez des photos le plus souvent possible. En cas de doute sur un point particulier, vous pourrez envoyer les photos au professionnel qui suit le chantier.

Le suivi administratif: Le client a aussi à sa charge une foule de petites tracasseries à s’occuper. Faire ouvrir les compteurs d’eau et d’électricité ; Payer les factures en temps et en heure ; Raccorder la construction au réseau téléphonique, Prendre rendez-vous avec l’électricien pour le plan électrique, Gérer les artisans qui interviennent à votre demande (pour faire évacuer la terre en surplus par exemple), Déclarer la fin des travaux…

A la fin du chantier, des pièges à éviter

Signature de la réception des travaux: Avec ou sans réserve(s) ? Lors de la remise officielle des clés, vous pouvez formuler des « réserves ». Ce point est très important, car il vous garantit un travail bien fait jusqu’au bout. En effet, lors du règlement des différentes factures, il était déduit « 5% de réservations ». Cette somme ne sera donnée aux entreprises que lorsque les réserves seront levées. Par exemple, imaginons que vous aviez prévu 40cm d’isolation dans les combles et que, par habitude, l’artisan n’en ait mis que 30cm… Vous stipulez alors une signature « avec réserve(s) » car il manque 10cm d’isolation. Une fois, la ou les réserves levées, les entreprises récupèrent la totalité de leur dû. Pour cette partie délicate, vous avez le choix de vous faire accompagner d’un expert ou d’un huissier pour constater la bonne mise en oeuvre des travaux. Cette prestation coûte environ 200-300€ et bien souvent, vous ferez facilement cette économie. Il s’agit ensuite de signer la réception des travaux « avec » (s’il reste des choses à corriger) ou « sans » réserves. A cette occasion, le constructeur vous réclamera très sûrement de payer le solde des travaux, soit généralement 5% de la somme totale (retenues de garanties). Si vous êtes seul (pas d’expert), vous n’êtes pas obligé de payer immédiatement le solde, qu’il y ait des réserves ou non. Vous disposez d’un délai de 8 jours pour signaler des réserves et payer les retenues de garantie. Par contre, il faut tout de même signer la réception des travaux qui atteste que vous êtes propriétaire de votre logement. C’est également à cette date que commence toutes les garanties qui vous protègent efficacement. Attention, il existe une pratique courante appelée « le chantage à la clé ».

Le chantage à la clé: Ce point concerne essentiellement les constructeurs puisque vous n’aurez pas les clés (de la porte d’entrée) avant la fin des travaux. Le professionnel vous met la pression pour que vous signiez sans réserves, et payiez de suite. Sinon, il refuse catégoriquement de vous donner les clés. C’est bien sûr malhonnête et totalement illégal. Pour éviter ce genre d’arnaque, commencez par faire l’état des lieux extérieur de la maison, puis terminez par l’intérieur. Ainsi, quoi qu’il arrive, vous êtes chez vous et on ne vous en fera pas sortir de force. Signez la réception des travaux (avec ou sans réserves, peu importe) et gardez-en un exemplaire sans faire de chèque. Vous aurez ensuite 8 jours pour formuler des réserves supplémentaires et pour vous acquitter de la somme demandée. Consultez un exemple de chantage à la clé pour plus d’informations.

Gagner de l’argent: Autre point important, n’oubliez pas de déclarer la fin de vos travaux via « l’attestation de fin de travaux ». Celle-ci est à renvoyer à la mairie en 3 exemplaires et vous exonère de la taxe foncière pendant 2 ans (soit une économie substantielle). Consultez le site officiel du gouvernement.

Conclusion:

Dans tous les cas (constructeur ou architecte / maître d’oeuvre en « mission complète »), le rôle du particulier est assez limité. Il convient quand même de connaître le déroulement global du chantier pour anticiper un minimum et ne pas se retrouver dans l’urgence, notamment pour l’ouverture du compteur d’eau. Aussi, la remise des clés doit être préparée avec soin pour savoir si vous voulez signer « sans réserve » ou non et éviter un éventuel « chantage à la clé ». Enfin, on notera que l’accès au chantier est plus facile en passant par un architecte ou un maître d’oeuvre (pas besoin d’autorisation).

Les garanties et assurances

Quand on se lance dans un projet de construction en y mettant toutes ses économies, on est en droit d’attendre des garanties solides en retour. La loi française répond à cette attente avec une vraie volonté de protéger le maître d’ouvrage. En effet, tous les professsionnels proposent les mêmes garanties. Tour d’horizon des différentes assurances…

3 garanties obligatoires pour tous les professionnels

Tous les professionnels sont concernés : architecte, constructeur et maître d’oeuvre, ainsi que tous les corps de métier (maçons, électriciens…). En bref, tous ceux qui participent à votre projet de construction doivent fournir les garanties suivantes. Pour en bénéficier, il faut envoyer une lettre avec accusé de réception au professionnel concerné. Sans réponse de la part du professionnel, vous pouvez saisir le tribunal de grande instance.

La garantie de « parfait achèvement »

Elle dure 1 an à compter de la réception des travaux. Elle oblige le professionnel à réparer toutes les malfaçons survenues au cours de l’année qui suit la réception des travaux, quelles que soient leur importance et leur nature. Par exemple, la porte d’entrée a pris un coup lors du chantier, le professionnel doit corriger ce défaut dans l’année. C’est assez simple, pratiquement tout rentre dans le cadre de cette garantie.

La garantie « biennale »

Elle dure 2 ans à compter de la réception des travaux. Elle concerne les appareils installés dans la maison. Elle impose au professionnel de remplacer tout équipement dont le fonctionnement n’est pas opérationnel au cours des 2 années qui suivent la réception des travaux. Par exemple, votre ballon d’eau chaude (ou votre poêle à granulés) ne fonctionne pas correctement, ce problème doit être résolu.

La garantie « décennale »

Elle dure 9 ans et succède à la garantie de parfait achèvement. Votre maison est donc, au final, bien garantie 10 ans. Elle concerne cette fois tous les dommages qui rendent le logement impropre à son usage d’habitation. (Mauvaise tenue de la charpente, fissures anormales et étendues sur les murs…).

Par exemple, si dans la deuxième année, vous vous apercevez qu’il y a un  » coup  » sur la porte, cela ne rentre pas dans le cadre de cette garantie. (La porte peut toujours servir.) Par contre, si dans la deuxième année, des fissures importantes apparaissent sur les murs et compromettent la solidité de la maison, vous êtes couvert par la garantie décennale. Cette garantie est donc moins restrictive que la garantie de  » parfait achèvement  » mais elle garantit quand même l’essentiel : votre maison est bien aux normes de sécurité.

Cette garantie est un vrai gage de sérieux pour les entreprises. Avant toute signature des devis, l’entreprise doit vous présenter son assurance décennale. Sans elle, pas de contrat possible, l’entreprise n’est pas en conformité avec la loi. Par exemple, l’entreprise Isopaille (qui propose une isolation en paille) affiche clairement sa garantie décennale sur son site web. Le message pour le consommateur est le suivant :  » Une maison isolée en paille peut paraitre surprenant, mais nous avons notre assurance décennale, donc c’est un procédé solide et durable.  »

2 assurances à la charge du client

On pourrait croire qu’avec de telles garanties, il est inutile d’en rajouter d’autres… Mais pourquoi faire simple quand on peut faire compliquer… ?

Une assurance facultative : celle du chantier

Cette assurance protège votre chantier des accidents ou dégradations liés à des facteurs extérieurs : vandalisme, incendie … Il s’agit en quelque sorte  » d’une assurance habitation  » mais valable pour votre chantier. Son coût est relativement modeste, généralement moins de 100€ (selon les assurances). Voir comment bien préparer son chantier pour éviter les mauvaises surprises.

Une assurance obligatoire : la « Dommages-Ouvrage » : Qu’est-ce que l’assurance « Dommages-Ouvrage »?

Cette assurance est obligatoire aux yeux de la loi. Votre assureur a donc l’obligation de vous assurer. On l’appelle généralement la  » D.O. «  pour  » Dommages-Ouvrages « . Il s’agit en fait d’une « SUPER » assurance qui joue exactement le même rôle que la  » garantie décennale « . Elle concerne donc la solidité du bâti.

Explications: Votre maison est déjà couverte par les différentes garanties citées plus haut pendant 10 ans. Mais, si par exemple, le toit de votre maison s’effondre. (Soyons optimistes…)

  • 1er cas: Le charpentier répare sa faute à ses frais, pas de problème.
  • 2ème cas: Le charpentier accuse le maçon (Les murs n’étaient pas assez solides!) et rejette la responsabilité sur celle de son confrère. Vous allez voir le maçon mais celui-ci se défend de toute implication dans ce drame et vous renvoie à son tour vers le charpentier.

Dans ce dialogue de sourds, la seule issue est un procès en bonne et due forme au tribunal d’instance, qui va durer plusieurs années. (Pas très pratique dans notre cas…). Vous finirez quand même par être indemnisé au bout du compte, mais cela prendra du temps. C’est dans ce deuxième cas que l’assurance Dommage Ouvrage peut être utile. Elle prend à sa charge et tout de suite, les réparations nécessaires. Ensuite, elle fait le procès, puis se fait rembourser par l’entreprise fautive. (évidemment, l’exemple est totalement disproportionné.)

On peut situer son coût autour de 3000 à 5000€. A noter que l’assurance Dommage-Ouvrage est comprise dans le prix global du constructeur dans le cadre du CCMI (Contrat de Construction d’une Maison Individuelle). Ce coût est évidemment répercuter sur le prix global, par ailleurs totalement opaque.

En cas de recours à un architecte ou à un maître d’oeuvre, il appartient au client de payer cette facture  » indépendamment  » du contrat de maîtrise d’oeuvre. (Remarquez que l’on utilise le terme « indépendamment et non pas « en plus »).

Prendre ou ne pas prendre, telle est la question… ?

Il existe un débat sur cette assurance : Faut-il la prendre ou non? Dans tous les cas, celle-ci est bien obligatoire au regard de la loi, mais personne ne viendra vérifier sa souscription.

Dans le cas d’une revente, si vous revendez votre maison avant les 10 ans de garantie décennale, vous serez obligé de le mentionner dans votre annonce et votre bien pourra perdre de la valeur.

Dans le cas, d’une habitation « permanente » (plus de 10 ans), cette question est plus légitime. Le suivi de chantier a été bien fait, les lots des entreprises sont bien définis, est-ce une dépense stratégique ? Certains architectes ou maîtres d’oeuvre conseillent d’ailleurs, un peu officieusement, de ne pas y souscrire.

Cette assurance se chiffre généralement entre 3000 et 5000€, ce qui n’est pas négligeable.

Conclusion

La loi française a fait de la protection du client une priorité avec 3 garanties obligatoires pour les professionnels : la garantie de  » parfait achèvement « , la  » garantie biennale  » et la  » garantie décennale « . Pour les assurances à la charge du client, certains y verront un lobbying abusif des assureurs, d’autres y verront une protection supplémentaire. Pour plus d’infos sur ces garanties, rendez-vous sur le site officiel du gouvernement.

Les délais

Pour le constructeur, étant donné que la phase de conception est très rapide (car tout est standardisé), la construction démarre vite et mécaniquement se termine plus tôt. (8 mois pour cette maison, de la signature à la remise des clés). Cela dit, quand on va s’endetter pour 20 ans, on est en droit d’attendre un véritable effort de conception.

Pour le maitre d’œuvre et l’architecte, conception plus longue oblige, on peut compter une année entière entre la première visite et la réception de la maison.

Conclusion: Architecte, constructeur ou maître d’oeuvre, comment choisir?! : Quelques tendances générales… pour une réalité plus complexe

Au niveau de la conception, le constructeur propose plutôt des maisons standards pour limiter le temps passé sur cette étape. Le maître d’oeuvre et l’architecte dispensent un projet de construction plus personnalisé.

Au niveau relationnel, en passant par un constructeur, vous aurez d’abord affaire à un commercial (pour la partie « signature du contrat ») puis à un conducteur de travaux (pour le suivi de chantier). Vous ne pourrez peut-être pas choisir vos entreprises ni accéder au chantier librement. Avec un maître d’oeuvre ou un architecte, vous êtes suivi par la même personne tout au long de votre construction, de la conception à la réalisation. Vous choisirez vos entreprises avec l’aide du professionnel et aurez un accès libre au chantier.

Au niveau du prix de la maison, il n’y a pas de différences significatives entre les professionnels. Une maison RT 2012 se chiffre entre 1300€ et 1700€ le m² en fonction des prestations. Le constructeur propose un prix global ferme et définitif, mais opaque (pas d’accès aux devis détaillés). Le maître d’oeuvre et l’architecte optent pour la transparence totale : vous signez les devis de chaque entreprise, mais les aléas de chantier restent à votre charge.

Au niveau des garanties, il n’y a pas de différences non plus, si ce n’est que le prix du constructeur (CCMI) inclut l’assurance dommage-ouvrage. Celle-ci est à souscrire indépendamment dans le cas d’un contrat de maîtrise d’oeuvre. Attention, la réalité est évidemment plus complexe et il n’est pas rare que les professionnels s’écartent de ces tendances générales pour proposer des prestations différentes.

administrateur

1 Comment

  • Roseanne

    22 avril 2018 1 h 59 min
    Répondre

    Je fais confiance à tous les concepts que vous avez proposés sur
    votre post. Ils sont très convaincants et vont certainement fonctionner.
    Néanmoins, les messages sont très brèves pour les novices.

    Pourriez-vous s’il vous plaît les allonger un peu de la prochaine fois?

    Merci de votre publication.

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