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Architecte vs Constructeur, le match

A qui faire appel pour faire construire votre maison ? Confier votre projet à un architecte ou à un constructeur n’offre pas les mêmes garanties ni les mêmes contraintes. Alors maison d’architecte ou maison clés en main ?

« Prêt à porter ou sur mesure ? » Voilà brièvement résumée la question à laquelle vous devrez répondre une fois votre projet de construction acté. Car si la nécessité de s’entourer d’un professionnel expérimenté ne fait aucun doute, deux choix s’offrent néanmoins à vous. S’en remettre à un constructeur ou déléguer son projet à un architecte.

Si on a tôt fait d’opposer ces deux hommes de l’art dans leur exercice, force est de constater que la réalité est plus complexe et les prestations de chacun difficiles à mettre en concurrence. Une frontière d’autant plus floue à établir que constructeurs et architectes cohabitent en bonne intelligence en travaillant  sur des projets communs (au-delà de 150 m2 notamment, l’intervention de l’architecte est désormais obligatoire).

Architecte ou constructeur : un ou plusieurs interlocuteurs ?

La réussite d’un projet est avant tout liée à la qualité de la relation nouée entre professionnel et particulier. « La construction d’une maison c’est surtout  la rencontre entre un professionnel  et un acquéreur », rappelle Patrick Leleu, président du directoire du groupe Géoxia.

En passant par un constructeur vous faites le choix d’un interlocuteur unique. En véritable chef d’orchestre, il réalise les démarches et formalités annexes, gère le suivi de chantier et sa bonne exécution.  Le constructeur fait appel aux entreprises de son choix, ce qui signifie que vous n’avez pas la main sur la sélection des professionnels intervenant sur le chantier.  Si vous choisissez de passer par un constructeur nous vous recommandons de vous assurer qu’il est adhérent auprès de l’union  LCA-FFB, les Constructeurs et Aménageurs de la Fédération Française du Bâtiment, critère de fiabilité de la société, et de vous renseigner sur la qualité des entreprises qui travaillent pour lui.

Si vous faites appel à un architecte. Celui-ci conçoit les plans, organise, supervise et coordonne les différents intervenants.  Il est dans ce cas coresponsable de la bonne exécution du projet de construction, avec les entreprises elles-mêmes. Sachez que l’architecte est soumis à une déontologie dont le respect est contrôlé par un ordre. Ce qui le contraint à certaines obligations et vous assure des prestations de qualité. Dans le cas où vous limitez le rôle de l’architecte à la fourniture de plans, vous devrez vous-même assurer la gestion des sous-traitants.

Maison standard ou maison sur mesure ?

Architectes et constructeurs ont  un objectif commun : tirer le meilleur parti du budget alloué pour le projet dont ils ont la charge. Mais aussi optimiser ce projet en travaillant sur l’esthétique, l’insertion dans le site, l’orientation, la conception bioclimatique, les plans, les aménagements intérieurs, la lumière, la sobriété énergétique, tout en faisant les bons choix techniques.

Avec un constructeur.  Votre choix se fait sur catalogue, le modèle économique du constructeur de maisons individuelles repose en effet sur la standardisation, qui lui permet de rationaliser les coûts.  Si la structure du bâti n’est pas modifiable, en revanche, les plans intérieurs peuvent faire l’objet de quelques changements.  La plupart des réalisations sont  accompagnées d’options de personnalisation mais qui sont néanmoins susceptibles de faire monter l’addition.  Loin de la tendance générale, certains professionnels ont toutefois veillé à renouveler l’esthétique de leur offre et se sont lancés dans une démarche plus personnalisée. A noter que dans le haut de gamme nombreux sont ceux qui ont instauré un véritable partenariat avec un architecte.

Avec un architecte. Ni modèle ni plan type, l’architecte intervient uniquement sur des projets sur mesure.  Il met tout en œuvre pour respecter vos attentes et est l’interlocuteur idéal devant la complexité de certains types de chantier. Il est évidemment  là pour travailler l’esthétique de la maison et la qualité des espaces. Sa mission consiste à imaginer, structurer les espaces en jouant avec les volumes, la lumière et les matériaux. Il peut également vous aider à concevoir la décoration.

Construire : quel cadre juridique ?

Quelques architectes seulement se placent sous le régime du Contrat de construction-loi de 1990. « Pour autant, la réalité montre qu’il y a très peu de défaillances de professionnels : une agence, c’est une structure qui a les moyens d’assurer la continuité des projets et l’architecte n’est pas seul puisqu’il travaille le plus souvent en équipe », assure Catherine Jacquot, présidente de l’Ordre des architectes.

Avec un constructeur. C’est le premier critère de choix lorsque l’on fait construire sa maison. Privilégier le contrat de construction de maison individuelle. Instauré en 1990, le CCMI est spécifiquement réglementé et est de loin le plus protecteur. Outre le délai de rétractation et la notice descriptive, ce contrat est le seul à inclure une garantie de livraison à prix et délais convenus.  Cette dernière est fournie par un garant sous forme de caution financière d’achèvement.

Avec un architecte. Vous signez un contrat d’architecte. En clair, vous confiez le projet de construction à un  intervenant qui coordonne les travaux. Vous ne bénéficiez donc pas de la garantie de livraison. Attention, régi par le code civil, le contenu du contrat d’architecte est librement négocié entre les parties. Il devra préciser ce qui est pris en charge par l’architecte : conception du projet et plans, établissement des devis, appel d’offres auprès des entreprises… Pour bénéficier d’un délai de rétractation ou d’une garantie de livraison par exemple, il faut impérativement le mentionner. Si vous décidez de passer par plusieurs entreprises et que vous dirigez vous-même les travaux, vous signerez le même type de contrat.

Obligation de résultat
Toutes les maisons neuves doivent être conformes à la réglementation thermique en vigueur, la RT2012. Cette norme fixe des critères stricts en matière d’isolation et d’étanchéité à l’air pour réduire la consommation d’énergie. Surtout, elle impose une obligation de résultats. Lorsque la maison est achevée, sa perméabilité est testée et le débit de fuites d’air vers l’extérieur ne doit pas excéder 0,6 m3 par mètre carré de paroi et par heure. Si vous avez signé un contrat de construction de maison individuelle (CCMI loi 1990), cette obligation de résultat pèse sur le constructeur et ce dernier est juridiquement tenu de fournir une villa conforme à la RT 2012. Mais certains professionnels exerçant hors CCMI et sans aucune garantie n’assument pas cette responsabilité. L’acquéreur est alors privé de tout recours en cas de non-conformité. Bref la vigilance s’impose.

Construire : quelles assurances ?

Sachez que la garantie décennale est obligatoire pour tout prestataire de construction d’un bâtiment. Elle fonctionne en cas de défaut rendant l’ouvrage impropre à sa destination.

Avec un constructeur. La garantie dommages-ouvrage doit être obligatoirement souscrite par le maître de l’ouvrage (le particulier) ou le constructeur pour le compte de celui-ci, avant la date d’ouverture du chantier. Elle prend en charge les travaux nécessaires dans le cas de désordres relevant de la garantie décennale et touchant à la solidité de l’ouvrage sans avoir à définir la responsabilité de l’entreprise fautive.  Pour éviter les mauvaises surprises, nous vous recommandons  d’exiger des attestations annuelles et nominatives apportant la preuve de toutes ces garanties. Sachez que l’assurance dommages-ouvrage est comprise dans le prix global du constructeur dans le cadre du CCMI (Contrat de construction d’une maison individuelle).

Avec un architecte. Avec un architecte, l’assurance dommages-ouvrage est systématiquement souscrite par le particulier, maître de l’ouvrage. Il vous appartient dans ce cas de payer la facture  « indépendamment » du contrat passé avec l’architecte.  Cette assurance se chiffre en moyenne entre 3.000 et 5.000 €. Sachez, par ailleurs, que l’architecte doit toujours faire réaliser une étude de sol. Sans elle, il ne sera pas assuré en responsabilité civile et décennale. Or sans ces assurances, il ne peut légalement exercer son métier.

A quel prix ?

Côté constructeur, vous avez un devis ferme, côté maître d’œuvre  un contrat d’honoraires avec seulement une estimation du coût de votre maison.

Avec un constructeur.  « Les maisons réalisées par les constructeurs présentent un exceptionnel  rapport qualité/prix », assure Patrick Vandromme, président de l’Union des maisons françaises.  « Le prix moyen tourne autour de 1.400 €/m2 TTC et l’entrée de gamme démarre à 1.000 €/m2 TTC. » Le CCMI (Contrat de construction de maison individuelle) implique quant à lui un prix global, ferme et définitif. C’est-à-dire qu’une fois le contrat signé, celui-ci ne peut plus être modifié sans l’accord des deux parties. Les modalités de sa révision et le cas échéant le coût des travaux dont l’acquéreur souhaite se réserver l’exécution doivent donc être mentionnés. En résumé, votre budget est totalement sécurisé.

Avec un architecte.  Vous ne bénéficiez pas des prix attractifs  engendrés par les phénomènes de standardisation et de ventes en masse. Mais en mettant en concurrence les entreprises, l’architecte essaiera toujours  d’obtenir le meilleur coût. Le prix de votre maison n’est pas non plus global, ferme et définitif. Comprenez que les aléas de chantier seront à votre charge. Mais le contrat est sécurisant. Les entreprises sont payées au fur et à mesure, après avoir effectué les travaux. Une réservation de 5% est aussi bloquée jusqu’à la levée des réserves en fin du chantier. Pour l’ensemble des prestations, l’architecte est quant à lui rémunéré par une commission qui s’élève généralement autour de 10% de l’enveloppe totale.
Prévoyez  des visites périodiques avant chaque échéance de paiement et ne vous contentez pas de signer des devis, mais faites établir un contrat où les dates d’intervention et les modalités de paiement sont mentionnées.

Quel accès au  chantier ?

Avec un constructeur, la signature d’un CCMI inclut d’office le suivi complet de votre chantier. Bémol, vous devez demander au constructeur l’autorisation pour avoir accès au chantier, de même, vous ne pouvez pas intervenir directement auprès des artisans qui s’affairent sur votre maison. Le conducteur de travaux, technicien chevronné, est généralement l’interlocuteur privilégié de l’acquéreur pendant toute la durée des travaux. Il est chargé de coordonner le travail des artisans et de contrôler la qualité des travaux.

Avec un architecte, vous aurez les clés de votre maison et accès au chantier quand vous le souhaitez. Précisons toutefois que pour que le suivi de chantier soit assuré par ce professionnel, il faut signer un contrat en « mission complète »,  ce qui est fortement recommandé. Suivre le chantier est en effet une charge complexe, il faut maîtriser le vocabulaire technique des différents corps de métier et communiquer avec les artisans le plus clairement possible lors des réunions de chantier. Un chantier sans imprévu n’existe pas et le professionnel est logiquement bien plus expérimenté que vous.

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