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SURÉLEVER UN IMMEUBLE

SURÉLEVER UN IMMEUBLE EN RÉGION PACA

Faire prendre de la hauteur aux immeubles pour créer de nouveaux logements : c’est l’avantage de la surélévation. Une opération qui rencontre les faveurs des Français mais qui reste un peu délicat à mettre en œuvre sur les plans techniques, juridiques et financiers. Découvrez dans cet article comment surélever un immeuble en bois en région PACA.

60 % : c’est la proportion de Français favorables à la surélévation des immeubles dans les grandes villes selon un récent sondage. Il est vrai que cette solution permettrait de dégager de la surface pour créer de nouveaux appartements. De quoi apporter une réponse au déficit en logements dont souffrent les marchés immobiliers dits tendus (Paris, Marseille, Toulon, Aix en Provence) les centres des grandes agglomérations, etc.).

Copropriété : c’est d’accord ? La copropriété doit forcément autoriser la surélévation. Depuis la loi Alur, cette décision est prise, lors de l’assemblée générale, à la majorité de tous les copropriétaires détenant les deux tiers des voix (double majorité de l’article 26 de la loi de 1965). Ceux du dernier étage ne peuvent plus opposer leur droit de veto comme c’était le cas auparavant. Quoi qu’il en soit, le scrutin s’annonce animé. Les habitants des logements les plus hauts risquent de tiquer à l’idée de voir pousser une nouvelle construction au-dessus de leur tête. D’autant que les biens du dernier étage sont les plus recherchés, donc les plus chers. Les coiffer de nouveaux logements pourrait bien diminuer leur valeur. Lot de consolation pour les copropriétaires concernés : la loi Alur leur donne la priorité pour acheter les surfaces créées par la surélévation.

Technique : c’est possible ? Il faut d’abord savoir si l’immeuble est adapté à la surélévation, ce qui sera précisé par une étude technique. C’est la que la solution que MAISON BOIS D’ARCHITECTE ® propose ( le bois s’avère une réelle opportunité du fait de sa très faible descente de charge et permet de bâtir rapidement des maisons sur le toit sans grosses nuisances)
procédés plus classiques (maçonnerie, coffrage béton, etc.). Oui, mais voilà : dans la mesure où il s’agit de nouveaux logements, ils doivent respecter la réglementation thermique 2012, qui impose la norme du Bâtiment basse consommation. Ce qui a un impact sur l’architecture, notamment si l’on choisit une isolation par l’extérieur. Un point à bien étudier au moment du montage du projet pour être sûr d’obtenir l’autorisation de lancer les travaux. Et la cela se gâte.

Urbanisme : c’est permis ? Pas de nouveaux logements sans permis de construire. La surélévation n’échappe pas à la règle. Mais dans ce cas, la délivrance du précieux sésame risque impose de faire appel à de vrais professionnels. Les architectes des Bâtiments de France se montrent pointilleux lorsqu’il s’agit de toucher à un immeuble haussmannien en pierre de taille et plus encore à un édifice à caractère historique et/ou situé dans un secteur sauvegardé comme on en trouve souvent en centre-ville. Et si le permis est accordé, il faudra gérer les recours que les voisins ne manqueront pas d’intenter en cas de privation de vue ou d’ensoleillement…

Travaux : c’est cher ? Le coût d’une surélévation tourne autour de 1800 à 2000 €/m² suivant sa situation géographique sur la région PACA. Le profit dégagé par la vente des logements nouvellement créés permettrait à la copropriété d’encaisser des revenus. De quoi, par exemple, financer sa rénovation énergétique. Mais il restera à trouver les fonds pour l’investissement de départ, sachant que les copropriétaires doivent déjà faire face à de nombreuses dépenses d’entretien et de mise aux normes.

Les avantages de la surélévation en copropriété

• Une solution offerte aux copropriétaires pour capter la valeur du « vide » supérieur au bâtiment,
• Une amélioration de tout le bâtiment, qui contribue à la revalorisation de chacun des lots,
• La remise à neuf de certaines parties communes,
• La prise en charge et le financement de travaux onéreux indispensables à la conservation du bâtiment en copropriété,
• La baisse des charges de copropriété à long terme,
La mise aux normes constructives modernes de l’immeuble (incendie, ascenseurs, étanchéité de la toiture, énergies renouvelables, …).

Le financement de travaux en copropriété par la surélévation

La surélévation est souvent une solution au financement de travaux auxquels doit faire face une copropriété (ravalement, travaux d’étanchéité, mise aux normes des ascenseurs, réfection des parties communes, …). Lorsque les copropriétaires ne peuvent faire face à des dépenses à engager pour la conservation de l’immeuble, l’aliénation du vide supérieur au bâtiment permet de trouver l’économie pour la réalisation de ces travaux de copropriété. La surélévation finance également les travaux de mise aux normes de sécurité et d’amélioration de la performance énergétique de la copropriété.

Vous êtes copropriétaires? Pourquoi new pas surélever un immeuble en bois ?

Vous êtes copropriétaire et souhaitez savoir si votre bâtiment est surélevable ou si un projet de construction sur le toit de votre bâtiment est possible?

Comment lutter à la fois contre la crise du logement? L’augmentation du prix de l’énergie? Le réchauffement climatique? En développant les techniques de rehaussement des immeubles dans les villes.
Illustration avec un cas concret.

1-Un exemple concret de surélévation:

Un petit immeuble du treizième arrondissement de Marseille. Construit au début des années 70, ce bâtiment de 4 étages rassemble 16 appartements pour une surface habitable utile de près de 500 mètres carrés. Comme la grande majorité des immeubles construits à cette époque, il s’agit d’une véritable passoire thermique. La moitié des habitants étant propriétaires, ils se retrouvent dans une impasse : étranglés par les coûts croissants de l’énergie, ils ne peuvent quitter leur logement à cause des prix élevés de l’immobilier dans la cité phocéenne.

La solution à leur problème va être un projet de rehaussement de leur immeuble. Il s’agit de l’agrandissement d’une résidence qui va gagner deux étages pour 6 grands appartements supplémentaires.
Constitué en Société Civile immobilière, les copropriétaires, avec l’aide d’un architecte, vont monter leur projet et vendre, sur plan, ces six appartements. Les sommes récoltées (environ 10 millions d’euros aux tarifs actuels de l’immobilier marseillais) vont permettre non seulement le rehaussement et la construction des six appartements mais aussi la rénovation complète de l’immeuble, qui va en faire un immeuble passif, produisant davantage d’énergies qu’il en consomme. Illustration avec les différentes étapes de sa reconstruction.

La nouvelle résidence maintenant constitue un ensemble de six étages. L’ancien immeuble va gagner en épaisseur : on installe autour une armature en lamellé-collé qui va aider à supporter la construction supplémentaire: les vides entre ces poutres vont être comblés par une isolation par l’extérieur (en brique de chanvre par exemple, un matériau qui combine efficacité thermique, prix doux et faible émission de CO2). L’ensemble final va constituer un immeuble homogène : les façades ne permettront plus de distinguer les étages anciens de la surélévation.

On pourra profiter de ces travaux, si le budget le permet, pour changer certaines ouvertures anciennes de manière à tenir compte des techniques du bio climatisme, souvent oublié par les architectes des années 70: larges baies ouvertes au sud, zone tampon au nord, …

Pour devenir un bâtiment passif, on doit revoir tout le système énergétique du bâtiment : installation de chaudière collective au bois ou connexion à un réseau de chaleur, panneaux photovoltaïques en façade, mini-éolienne sur les toits, généralisation des LED pour l’éclairage.
Pour le toit, souvent coûteux dans une construction, il sera préférable d’opter pour un toit plat couvert en grande partie par de la terre. Celle-ci constitue un excellent isolant thermique.

Ce toit pourra avoir différents usages :
-terrasse utilisé pour recevoir, chaque copropriétaire en ayant l’usage alternativement avec un barbecue collectif.
-zone de jardin potager, entretenue par certains copropriétaires; avec composteur pour le recyclage des déchets organiques des habitants.
Le toit plat, devenu un lieu de vie, pour les habitants de l’immeuble, constitue une motivation supplémentaire : ils vont y gagner aussi en qualité de vie.

Avec 10 millions d’euros, les copropriétaires ont les moyens d’équiper leur immeuble de toutes les technologies modernes permettant à la fois d’accroître leur confort et de limiter les consommations d’énergies.

2-Avantages de la surélévation:

De nombreux urbanistes insistent sur la nécessité d’augmenter la densité dans les villes. D’ici 2030, il faudra construire des millions de logements en France pour répondre à la pénurie actuelle causée à la fois par la croissance démographique et les recompositions familiales. Seule la densification permettra d’éviter un étalement urbain néfaste à de nombreux points de vue (concurrence avec l’agriculture, engorgement de l’accès aux villes, pollution, coût des infrastructures…).

Or, cette densification ne pourra plus reposer à l’avenir sur les changements d’affectation des sols. Aujourd’hui, l’essentiel des nouvelles constructions en zone urbaine se fait sur des friches industrielles. La rareté croissante de celles-ci contribue à l’accroissement des prix de l’immobilier.

La généralisation des surélévations pourra faire cesser la pression foncière et donc favorisera une accalmie des prix. C’est l’espoir retrouvé de construire des logements permettant de répondre à la pénurie actuelle. C’est aussi, on vient de le voir avec l’exemple sur Marseille, la possibilité de financer la rénovation thermique des bâtiments anciens, rénovation indispensable si on veut réduire de manière significative nos émissions de gaz à effet de serre.

Certes, dans une société française, longtemps dominée par le rêve du pavillon dans les campagnes, le projet de surélever les immeubles pourrait paraître étouffant à certains. Mais l’installation de toits plats et végétalisés, devenus des lieux de vie, ouvert à tous les habitants, aura au contraire l’avantage de permettre la jouissance concrète de la nature, au coeur des projets de rehaussement des bâtiments.
Surélever les immeubles actuels peut paraître une utopie inventée par de doux rêveurs écologistes. C’est en fait tout le contraire : c’est une idée concrète, réaliste et audacieuse, une solution pertinente à nos crises contemporaines.

3-Que faut-il faire pour que cela marche?

Crise financière et économique oblige, le personnel politique cherche à faire redémarrer l’économie. Il a donc intérêt à développer les projets de rehaussement. Quelles politiques publiques vont les favoriser?
Il faut d’abord changer les règles d’urbanisme qui limitent les coefficients d’occupation des sols (C.O.S.) et imposent des places de stationnements supplémentaires si on construit un nouveau logement. Augmenter les COS de manière générale pour un quartier demande simplement de la conviction politique.
C’est différent pour les places de stationnement. L’importance de la voiture individuelle a entraîné cette règle absurde qui signifie, à terme, l’engorgement généralisé de nos rues. Elle est d’ailleurs très impopulaire car elle limite fortement les projets des propriétaires. La supprimer faciliterait les rehaussements et permettrait de relancer les réseaux de transport en commun et le partage des véhicules individuels.
Le principal frein à la surélévation des immeubles va être l’accord des copropriétaires. Il est nécessaire aujourd’hui d’avoir l’unanimité de leurs voix (sauf dans un périmètre de droit de préemption urbain où la majorité des voix est requise).
Comment convaincre les propriétaires louant leurs appartements? Ceux-ci ne payant pas le chauffage n’auront en effet aucun intérêt immédiat à accepter le projet. Il faut donc changer les règles de copropriété en facilitant la prise de décision, en donnant davantage de poids aux propriétaires habitants sur place.
Il est essentiel aussi que seule la SCI constituée de tous les copropriétaires puissent réaliser la surélévation. Elle le fera alors au bénéfice de tout l’immeuble et non au profit d’un promoteur. La rénovation complète du bâtiment et le toit plat seront d’autres motivations pour les copropriétaires.
Le toit plat, lieu de vie, utilisé par tous les habitants permet d’éviter la privatisation des espaces les plus hauts, recherchés pour leur ensoleillement. Chaque habitant peut profiter d’un nouvel espace de vie.

Conclusion: Surélever les immeubles constitue une politique publique pertinente concrète et volontariste. Avec la démarche que nous proposons, tout le monde y gagne : les anciens habitants peuvent financer la rénovation de leur appartement, le secteur du bâtiment gagne des marchés et relance l’emploi, les urbanistes y trouvent une solution originale aux problèmes de la ville contemporaine.
à inciter les copropriétaires à agir.
On pourra alors transformer les immeubles haussmaniens des centres villes. Il faudra considérer l’immeuble de demain comme un véritable écosystème. Il faudra examiner leur système d’assainissement, transformer leur toit en ferme urbaine ou revoir les normes énergétiques existantes.

Sachez que notre première surélévation d’un immeuble à Marseille date de 20 ans à coté du boulevard Perrier.

 

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